تثير ضريبة الأرض في نيويورك معركة قانونية حول القيم

ظهرت نسخة من هذه المقالة لأول مرة في نشرة Inside Wealth الإخبارية على قناة CNBC مع روبرت فرانك، وهو دليل أسبوعي للمستثمر والمستهلك من ذوي الثروات العالية.اشتراكÂ لتلقي الإصدارات المستقبلية، مباشرة إلى صندوق الوارد الخاص بك.

من المرجح أن تثير الضريبة المقترحة في نيويورك على المنازل الثانية التي تبلغ قيمتها أكثر من 5 ملايين دولار معارك قانونية مكلفة حول كيفية تقييم أغلى العقارات في المدينة، وفقا للمثمنين والمحامين.

إن ما يسمى بضريبة “pied-à-terre” في المدينة، والتي أعلنتها الأسبوع الماضي حاكمة نيويورك كاثي هوتشول وعمدة مدينة نيويورك زهران ممداني، ستفرض ضريبة إضافية سنوية على العقارات السكنية غير الأولية التي تبلغ قيمتها أكثر من 5 ملايين دولار. وقال الحاكم ورئيس البلدية إن الضريبة ستجمع حوالي 500 مليون دولار سنويًا للمساعدة في سداد العجز في ميزانية المدينة.

ولم يكشف المسؤولون عن أي تفاصيل، بما في ذلك معدلات الضرائب أو توقيتها. ومع ذلك، قال المثمنون العقاريون والمحامون إن الضريبة تمهد الطريق لمعركة قانونية ضخمة حول كيفية تقييم العقارات الراقية في واحدة من أغلى الأسواق في العالم. ولأن نظام الضرائب العقارية القديم في نيويورك يقلل بشكل كبير من قيمة التعاونيات والشقق الخاصة، قال الخبراء إن المدينة سيتعين عليها أن تتوصل إلى نظام جديد لتقييم المنازل الثانية الراقية.

ومن بين الأسئلة: هل يعود إلى مالك العقار، أو المدينة، تحديد القيمة الخاضعة للضريبة؟ هل سيتعين على مالكي الشقق أن يستأجروا مثمنين لتقييم شققهم كل عام؟ كيف ستتعامل المدينة مع وابل التحديات القانونية المتعلقة بالقيم؟

وقال جوناثان ميلر، الرئيس التنفيذي لشركة ميلر صامويل للتقييم والأبحاث: “لم يتم التفكير في التكاليف الإدارية”. “هذه الضريبة يمكن أن تولد صناعة منزلية جديدة بالكامل، حيث يمكنني إجراء الكثير من التقييمات.”

ومن المتوقع أن تكون الضريبة جزءًا من الميزانية السنوية للولاية ولا يزال يتعين الموافقة عليها من قبل المجلس التشريعي للولاية. وهي تواجه معارضة قوية من قطاع العقارات، وقد فشلت مقترحات مماثلة في الماضي. وبخت القلعة يوم الخميس مامداني لاستهدافه الرئيس التنفيذي كين غريفين في حملته لفرض الضريبة.

تضمنت الضرائب المقترحة السابقة على الأرض معدلات متدرجة على أساس القيمة. على سبيل المثال، فرض اقتراح عام 2019 ضريبة بنسبة 0.5% على قيمة الأرض التي تزيد عن 5 ملايين دولار، و1.5% على قيمة 10 ملايين دولار، و4% على قيمة 25 مليون دولار.

وسوف يتطلب فرض ضريبة إضافية جديدة على قيمة المنازل الثانية شكلين جديدين من التحقق من جانب المدينة: عدم الإقامة والقيمة. ويقدر هوتشول أن حوالي 13000 منزل غير أساسي في مدينة نيويورك تبلغ قيمتها 5 ملايين دولار أو أكثر ستخضع للضريبة.

وقال ميلر إن 4146 شقة في مانهاتن بيعت بمبلغ 5 ملايين دولار أو أكثر خلال السنوات الخمس الماضية. ويقدر أن حوالي 70٪ من العقارات المباعة بمبلغ يزيد عن 5 ملايين دولار هي منازل ثانية (أو حتى منازل ثالثة أو خامسة أو عاشرة).

يجب أن يكون إثبات الإقامة غير الأولية واضحًا، بناءً على القوائم الضريبية. إذا لم يكن مالك عقار تبلغ قيمته أكثر من 5 ملايين دولار مقيمًا ضريبيًا في مدينة نيويورك، فسيخضع للضريبة. قد يكون من الصعب تحديد أولئك الذين يشترون الشقق من خلال الشركات ذات المسؤولية المحدودة، والتي من المحتمل أن تكون الغالبية العظمى من المشترين المتميزين. وبما أن أصحاب المنازل الثانية الذين يؤجرون للمستأجرين على المدى الطويل قد يتم إعفاؤهم، فقد يكون بعض أصحاب الشركات ذات المسؤولية المحدودة قادرين على الاستئجار لأنفسهم وربما تجنب الضريبة، وفقا لخبراء العقارات.

المشكلة الأكبر ستكون التقييم. تعد الضرائب العقارية أكبر مصدر للإيرادات في مدينة نيويورك، حيث تمثل أكثر من 40٪ من إجمالي إيرادات الضرائب في السنوات الأخيرة، وفقًا لمكتب الميزانية المستقل بالمدينة. ومع ذلك، فإن نظام التقييم في المدينة يقدر العقارات بأقل بكثير من قيمتها السوقية. بفضل التاريخ القانوني المعقد الذي يقيم أنواعًا معينة من العقارات بناءً على قيمتها الإيجارية، غالبًا ما تكون القيم المقدرة لشقق مدينة نيويورك جزءًا صغيرًا من قيمتها السوقية.

وقال روبرت بولاك، الشريك الرئيسي في شركة ماركوس آند بولاك إل إل بي والخبير في الضرائب العقارية في نيويورك: “القيم المقدرة منخفضة بشكل سخيف”. “إنهم لا يمثلون قيم السوق.”

تم شراء شقة غريفين في 220 سنترال بارك ساوث، والتي استخدمها ممداني كخلفية للإعلان عن الضريبة، في عام 2019 مقابل 238 مليون دولار. ومع ذلك، تقدر المدينة سعره بـ 6.99 مليون دولار وتدرج قيمته السوقية بـ 15.5 مليون دولار، وفقًا لبولاك. عدد قليل من الشقق في المبنى، من بين أغلى الشقق في المدينة، سيتعين عليها دفع ضريبة الأرض وفقًا للقيم الحالية للمدينة.

دعا اقتراح “pied-à-terre” لعام 2019 إلى أن تستند التقييمات إلى أسعار البيع الأخيرة. ومع ذلك، قال السماسرة إنه بما أن كل شقة تختلف عن الأخرى، ولأن الأسواق تتغير بسرعة، فإن استخدام أسعار البيع الأخيرة يمكن أن يؤدي إلى تشويه القيم. لتحقيق هدف الإيرادات البالغ 500 مليون دولار سنويًا للضريبة الجديدة، من المرجح أن يضطر مسؤولو المدينة إلى إنشاء نظام جديد لتحديد القيم السوقية، وفقًا للخبراء.

وقال ميلر إن أحد الخيارات هو أن يحصل أصحاب العقارات على تقييمات منتظمة، الأمر الذي من شأنه أن يخلق طوفانًا من الطلب على شركات التقييم مثل شركته.

وقال: “سأشعر بسعادة غامرة إذا اضطرت كل شقة في مدينة نيويورك إلى الحصول على تقييم سنوي”.

ومع ذلك، حتى مع تقييم المالكين، ستكون هناك ضغوط لتقييم الشقق بأقل من أقرب عتبة ضريبية. ومن الممكن أن ينتهي الأمر بوجود عدد كبير من الشقق بقيمة 4.98 مليون دولار، على سبيل المثال، لتجنب الضريبة. أو يمكن لأي شخص لديه شقة بقيمة 26 مليون دولار أن يقوم بتقييمها بمبلغ 24.9 مليون دولار لتجنب أعلى معدل 4٪.

وقال ميلر: “كان من الممكن أن ينتهي بك الأمر إلى وجود هذه المجموعات الكبيرة من التقييمات حول كل شريحة ضريبية”.